前两天德州宁津土拍，每亩单价超700万元，

　　土地面积：52210平方米（约78.3亩）

　　成交总价：54863万元（溢价350%）

　　折合楼板价（面粉价，按2.2容积率计算）：4776元/平方米

　　房子成本价（按金星成本控制能力）：楼面+建安+配套+税费+三费≈8800元/平

　　竞得人：山东金星房地产开发有限公司

　　中国房产行业的黄金十年已经过去，以后将是白银三十年，三十年过后才会是铜铁时期。但我认为房产市场低谷后将会暴涨，迎来一个前所未有的景象，在未来五年将会翻一番。

　　整体的中国楼市，还有三十年的高速增长时期，还有白银三十年。我一直有一句话，房地产黄金十年结束了，我说从白银三十年开始，还有青铜五十年、黑铁一百二十年，只要有人类就会有对房地产的需求。 从房价构成来看，组成房价总成的诸多因素，建安成本、人工工资、土地成本和税费，哪个能降？理论上还有活动余地的就是土地的价格，而近期出台和即将出台的土地管理法规和拆迁法规，都会导致拆迁成本更高，拿地更贵。

　　税费能减少吗？现在看来没有迹象，即使减免部分，也不足以导致房价的根本变化，而建材、人工等费用都是一路看涨，降价又从何而来呢？ 1998年房地产市场化改革，但线年，不到十年的发展历程，补的是50年的欠债。再就是前期有过大规模的福利分房，还有土地改革，实际上大部分老百姓都有了住房。自有居住率农村93%多，城市88.2%，水平相对比较低。房地产的发展是城市化大规模拆迁，给居民回迁房、拆迁房，给现金或房子的补偿，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三四套房。

　　实际上真正消费商品房市场的、通过市场渠道买房的就是富裕人群。原来给的房子太小，出现了改善性住房需求。这些富裕人群为城市建设作了很大的贡献，这部分人绝对应该是中国城市建设的功臣，直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖，才能保证棚户区、旧城改造的顺利进行，真正保证保障房的实现。

　　有人说普通北京市民买不起房，但是我认为从最初开始，商品房就跟普通人的工资脱钩。每年大规模的城市建设，老市民得到的拆迁改造、补偿收入，根本就没有算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱，住的房子价值上千万，不是还有开着奥迪扫大街的案例吗？工薪阶层可以先从市区中心的二手旧房买起，有条件了，二手房出租，替你还大房的月供，或者35岁以后去买房。

　　来源：德州房地产 综合整理返回搜狐，查看更多

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