关外社区低端厂房出租率上升租金却下降
“这段时间以来，我们社区的厂房已经租出去了９０％，只有一些比较破旧的厂房没有租出去。而在２００８年金融危机的时候，社区的厂房很难租出去，我们社区有一小半的厂房是空置的。现在，虽然基本都租出去了，但是有一家企业至今仍然拖欠我们租金，还有一些企业也随时打算搬迁。更重要的是，现在厂房的租金已经降了许多，每平方米只有５元多，而在２００５年则是７元多。”昨日，龙岗区葵丰社区工作站人员提起社区厂房，有着许多困惑和担忧，“降下去的租金很难再升上来，厂房出租的难度也越来越大，很多小企业都倒闭了，我们的厂房以后怎么办？”
与该社区一样，关外宝安、龙岗的一些社区股份合作公司在出租率回升的同时，仍旧面临很大的压力。记者在采访中看到，在宝安、龙岗一些干道旁边的建筑物上，随处可见厂房出租的广告。
记者了解到，２００９年，龙岗区１１个街道共有物业出租面积１８３９万平方米，其中，季度物业空置面积为１８４．２５万平方米，空置率为１０％；第二季度物业空置面积为１３６．４７万平方米，空置率为７％；第三季度物业空置面积为１３１．６５万平方米，空置率为７％。
据了解，２００８年金融风暴导致宝安、龙岗中小企业纷纷外迁或倒闭，造成社区股份公司大量厂房空置。
记者日前在龙岗区葵涌街道采访时获悉，该街道２００９年上半年空置厂房面积一度达到２１万多平方米，社区集体经济发展严重告急。
下半年以来，葵涌街道积极采取服务措施帮助社区解困，特别是财政投入广告费，通过房地产中介、网络等多种形式免费为社区发布厂房招租信息广告，扩大招商引资取得一定效果。截至２００９年１１月，葵涌街道空置厂房已签约共８．４４万平方米，但各社区仍有近１２万平方米社区厂房长期空置。
除了街道进行的相关努力，各社区也在想方设法解决厂房空置，一些社区树立中介人有偿服务意识，建立相关奖励制度，鼓励以商引商和社会人士协助招商；有些社区争取区政府有关财政扶持老工业区功能改造政策优惠，协调上级部门同意社区改建部分厂房作外来工公寓之用；还有社区改造部分相对集中的厂房作社区临时性商业用房。
记者在连日来的采访中了解到，关外社区厂房在２００７年以前出租率都很高，可以说过着十分舒心的日子。但到了２００８年度，社区厂房招租遇到很大的困难，宝安、龙岗两区尤为明显。在危机最严重的时候，龙岗区的集体物业空置率一度高达１０％以上。随着２００９年经济回暖，社区厂房的出租率明显提高，但较正常的空置率仍然高４个百分点，而且租金呈现不断下滑趋势。
说起社区厂房出租面临的难题，除了全球金融危机造成的冲击仍然有一定程度的影响外，龙岗区国资办集体资产管理科科长陈波摄谈了几个原因：
首先是国家产业政策实现重大调整。２００７年国家对加工贸易政策进行重大调整，重点对沿海地区加工贸易限制增多，使得企业成本提高，许多企业不得不内移。“即使没有２００８年的全球金融危机，作为加工贸易企业密集的龙岗区受产业政策调整的影响可谓首当其冲。”
其次，就深圳来讲，也在实行产业梯度转移和产业转型，不断提高产业档次，发展高新技术产业、现代金融服务业、现代物流业。其产业升级的调整要求，迫使大量中、小企业实现转型，或者从沿海向内地转移。
第三，２００７年《中华人民共和国劳动合同法》的颁布和实施，明确了工资标准，对企业员工的福利、社保、安全等方面都做了具体要求，这也使得一些实力弱的企业难以应对成本的提高，只能倒闭或者搬迁。
陈波摄预计，２０１０年社区厂房空置将迎来一个高潮，“由于经济不同阶段的发展需求，宝安、龙岗两区曾是深圳以筑巢引凤方式大量引进外资、发展三来一补工业的重点区域。现在，随着国家产业政策的调整，将导致２０１０年社区厂房空置达到一个新的高峰。可以说，２００８年全球金融危机是波冲击，而产业政策的调整则是第二轮冲击。”
虽然面临产业升级的压力，但社区偏爱“三来一补”企业。陈波摄告诉记者，这是因为社区引进了这些企业以后，能得到三方面的，“一是厂租，二是工缴费收入，三是管理费收入。除此之外，由于这些企业大部分是劳动密集型企业，大量的人流、物流无疑对社区很具有吸引力。”
虽然社区对“三来一补”企业“恋恋不舍”，但这些企业将面临越来越大的压力，社区厂房的招租也将面临难题。
首先，国家、省、市在大的经济政策已经有了明确的方向，就是要引导“三来一补”企业实现就地转型，或者实现梯度转移。
第二，深圳市已经建立了“三来一补”企业退出机制，对于到期淘汰的“三来一补”企业，不再续签协议。因此，从数量上来讲，“三来一补”企业将逐年减少，这对偏重于引进“三来一补”企业的社区来说，其收入也将明显降低。
第三，从龙岗区来说，也有着产业布局调整、产业转型的需要，将大力发展现代制造业、现代服务业，这导致一些低端物业难以出租。
产业升级的大方向已经确定，但对于社区仍旧需要合理引导。由于社区股份合作公司不像企业，有着特定的背景和原因，社区股份公司的董事长有着很大的分红压力，“可以说，社区股份合作公司只能赢利，不能亏损，否则，董事长就得下台。”因此，这也造成许多董事长“饥不择食”，“只要社区厂房能租出去，不管什么产业，都会引进。”
龙岗区委书记蒋尊玉、区长张备非常关注社区股份合作公司产业升级的问题，多次深入社区进行调研，并表示，“许多社区以往那种靠多建厂房用来出租的模式，已经不符合当前的经济发展趋势，必将会遇到越来越多的难题。要解决好这一问题，就必须积极引导社区股份公司进行产业转型和升级。”
记者了解到，龙岗区在推动股份合作公司实现转型方面，已经从多方面积极进行了探索和实践。
据了解，龙岗区正大力发展文化创意产业，推动社区产业升级转型、调整社区经济结构、提高社区文化品位。布吉南岭股份合作公司引入战略投资者将旧厂房改造建设为丝绸文化产业园，已成为“深圳文博会”的分会场，吸引海内外客商以及游客前来参观采购，并与周边的求水山公园、求水山酒店以及建设中的珠宝产业园连成一体，共同带动片区发展；葵涌街道溪新和上洞股份合作公司利用海岸沙滩资源，大力发展婚纱摄影产业，培育“玫瑰海岸”自有品牌，全力打造婚庆文化产业基地，形成了“生态＋文化＋经济”发展机制，不但每年为社区集体带来近百万元的经济效益，而且解决了１５０多名当地居民的就业问题。
同时，加快发展旅游服务业，龙岗东部的股份合作公司发挥自身资源优势，把旅游服务产业做大做强。南澳西涌股份合作公司依托“短、平、快”项目，办理了三个海滨浴场的经营证照，发展滨海旅游业，组建西涌旅游服务公司，兴建多功能度假村。２００４年城市化改制以前，西涌的集体经济年收入不足３０万元，集体零分配，到２００８年底，西涌股份合作公司总收入已达９８０万元，２００９年总收入突破１０００万元。
另外，战略投资借势发展商贸物流业。布吉三联社区引入投资者合作开发物流园区，引进大型家居连锁店，带旺周边地区，并且计划将邻近的集体物业改造成家居仓储配套区，解决物业空置问题；横岗街道的横岗股份合作公司引入投资方合作开发建设商业广场，每月租金收入达６０多万元。
通过大力推进旧城改造，提升物业资产价值。葵涌街道的官湖股份合作公司正在积极进行旧村整体改造，通过改造后原来旧村将“变身”花园式建筑，同时，发展高端旅游产业，实现集体经济的。
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